Подходы к оценке недвижимости при ипотеке

Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного и доходного подходов. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.

Особенности оценки квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки Оценка недвижимости для ипотеки, рефинансирования и закладной в Москве и Московской области Кадастровый и Технический паспорта квартиры Правоустанавливающие документы на недвижимость Справка об отсутствии обременений Если производится оценка частного дома, необходимы документы на землю: план границ участка, договор купли-продажи или аренды, данные о других строениях Производя экспертизу, оценщики проверяют не только состояние квартиры, но и дома в целом, месторасположение объекта, наличие инфраструктуры. Отчет должен соответствовать следующим требованиям: Документ будет принят, если он прошнурован, пронумерован, скреплен печатью уполномоченного сотрудника и руководителя Иметь полную информацию об объекте, его месторасположении, качеством постройки, дополнительными характеристиками Все справки, на основании которых производилась оценка, должны быть приложениями договора в копиях Наличие расчетов стоимости недвижимости разными методами В отчете должны присутствовать фотографии, позволяющие оценить недвижимость Результатом исследования является определенная рыночная и ликвидационная стоимость объекта. Последняя определяет, за какую стоимость можно реализовать недвижимость в короткий срок.

Оценка квартиры для ипотеки

Определим общий коэффициент капитализации: 2. Определим стоимость объекта недвижимости: тыс. Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов : где L — доля величины стоимости земли VL в величине рыночной стоимости всего объекта VO, VB — рыночная стоимость улучшений зданий , RL — рыночная величина коэффициента капитализации для земли, RB — рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений зданий.

VL может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков. Пример 6. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов собственности, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за тыс. Решение: 1. Определим долю стоимости земли в величине рыночной стоимости всего объекта: 2.

Определим общий коэффициент капитализации: 3. Техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости финансовых интересов владельцев собственного капитала и кредиторов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов : где M — доля величины заемного капитала VM в величине рыночной стоимости всего объекта VO, VE — рыночная стоимость собственного капитала, RM — рыночная величина коэффициента капитализации для заемного капитала, RE — рыночная величина коэффициента капитализации собственного капитала, ML — сумма ипотечного кредита, EI — сумма собственного капитала.

VM может быть определен на основе анализа рыночных сделок с аналогичными оцениваемому объектами недвижимости. Пример 7. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 тыс.

Определим долю стоимости заемного капитала в величине рыночной стоимости всего объекта: 2. Техника коэффициента покрытия долга предполагает определение RO с учетом требуемого покрытия долга: где DCR — коэффициент покрытия долга. Пример 8. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента покрытия долга, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 тыс.

Техника коэффициента операционных расходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о ДВД и ОР: где KOE — коэффициент операционных доходов. Пример 9. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента операционных расходов, если известно что: мультипликатор ДВД составляет 4,; ДВД и ОР для объекта оценки определен как тыс. Техники остатка заключаются в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других известна и может быть достаточно точно определена.

В основе определения стоимости объекта недвижимости лежит одна из следующих техник: техника остатка для земли; остатка для собственного капитала; техника остатка для заемного капитала. Техника остатка для земли применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания.

Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли: Пример Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для земли, если известно что: сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет тыс. Решение: Определим стоимость объекта недвижимости: тыс. Техника остатка для улучшений применяется при анализе экономической целесообразности модернизации или ликвидации здания, так как прямо измеряет вклад здания в стоимость.

Применение техники также целесообразно для оценки недвижимости, имеющей значительный износ: Пример Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для улучшений, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за тыс.

Решение: тыс. Техника остатка для собственного капитала применяется для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости: Пример Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита составляет 1 тыс. Техника остатка для заемного капитала применяется также для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости: Пример Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 тыс.

Метод капитализации по норме отдачи устанавливает с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта. Метод включает в себя ряд техник, которые различаются между собой выбором типа капитализируемого дохода и способом капитализации: техники непосредственного дисконтирования; модельные техники; техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Техники непосредственного дисконтирования обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов IO и реверсии VOn с использованием локальных для периодов и средних величин общей нормы отдачи YO: Средняя величина общей нормы отдачи определяется обработкой рыночной информации о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием объектов, или с использованием информации о доходности альтернативных проектов, ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.

Для определения средней величины общей нормы отдачи YO используются следующие техники: техника кумулятивного построения; техника сравнения с альтернативными проектами; техника сравнения продаж; техника мониторинга рыночных данных. Техника дисконтирования с суммированием рисков техника кумулятивного построения заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта.

Общая структура построения имеет следующий вид: где YRF — безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и величину индекса инфляции; YR — премии за риск, включающая в себя премию за следующие виды рисков: физические, правовые, экономические, финансовые и социальные как внешние страновой риск так и внутренние, за исключением премии за риск низкой ликвидности и премии за риски, связанные с финансовым менеджментом, которые обосабливаются для того что бы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других финансовых инструментов; YL — премии за риск низкой ликвидности; YFM — премии за риски, связанные с финансовым менеджментом Пример Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования с суммированием рисков, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать его за тыс.

Определим среднюю величину общей нормы отдачи: 2. При этом для величины общей нормы отдачи YO определяется диапазон возможных значений с границами снизу Y1 и сверху Y2: Техника сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью.

На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта. Техника мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка.

В этой группе представлены: техники полной амортизации; техники линейной амортизации. В результате 26 приобретает следующий вид: Стоимость такой недвижимости определяется путем деления чистого операционного дохода на подходящую норму отдачи Пример Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельных техник без учета амортизации, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере тыс.

В результате 26 приобретает следующий вид: Для расчета фактора фонда возмещения SFFO используют норму отдачи, характерную для оцениваемого проекта техника Инвуда или по безрисковой ставке техника Хоскольда Пример Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельной техники полной амортизации Инвуда и модельной техники полной амортизации Хоскольда, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере тыс.

Техники линейной амортизации применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом. Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда: где A — величина корректировки. Определим величину относительного приращения стоимости объекта: 2.

Техники ипотечно-инвестиционного анализа обеспечивают определение стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования.

Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа: техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием; модельная техника анализа техника Эллвуда. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием, если известно что: собственник на приобретение объекта оценки дво года назад затратил тыс.

Определим остатки кредита на момент оценки третий год кредита и на конец периода владения пятыйй год кредита : тыс. Модельная техника анализа техника Эллвуда Данная техника применяется для частных случаев постоянства доходов и норм отдачи. В основе данной техники лежит формула для расчета общего коэффициента капитализации: где rO — базовый коэффициент капитализации, который берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и стоимости недвижимости.

Все об оценке недвижимости

Ипотечное кредитование является наиболее приемлемым способом приобретения права собственности на жилое помещение. Президент Российской Федерации Д. Медведев в беседе с главным редактором информационной службы НТВ Т.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Определим общий коэффициент капитализации: 2. Определим стоимость объекта недвижимости: тыс. Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов : где L — доля величины стоимости земли VL в величине рыночной стоимости всего объекта VO, VB — рыночная стоимость улучшений зданий , RL — рыночная величина коэффициента капитализации для земли, RB — рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений зданий. VL может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков.

Оценка недвижимости сравнительным подходом проводится в несколько этапов: 1. Изучение рынка.

Ооо оценка для ипотеки

Отчет о данной процедуре входит в пакет обязательных документов, которые потребует банк-кредитор. В каждом регионе России экспертная оценка недвижимого имущества имеет свои особенности. На этой земле могут совершаться действия с целью улучшения участка: озеленение и облагораживание ландшафта, строительные работы, проведение инженерных сетей. В оценочной практике РФ существует 2 вида оценки земельных участков, методика которых обусловлена анализом сравнительных характеристик объектов. Все сравнения проводятся с аналогичной недвижимостью, представленной на рынке в данном регионе. Также как и с прочими видами недвижимости, в практике с землей есть оценка массовая и индивидуальная. Первый вариант подходит для работы с несколькими участками, второй — единичный. Стоимость зависит от нескольких факторов: уровень спроса на аналогичные объекты, количество предложений, все характеристики самого участка. Такой подход применим ко всем видам проводимых нами работ.

Оценка недвижимости для ипотеки — как оценивается квартира покупаемая в ипотеку

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки. Рыночная оценка квартиры При покупке или продаже недвижимости определить разумную стоимость достаточно сложно. Важно выявить реальную стоимость квартиры, при которой ее продажа будет максимально выгодна для двух сторон, а также учитывать факторы, от которых зависит рыночная стоимость квартиры. Во многих случаях требуется профессиональная оценка квартиры, по результатам которой стоимость отражается в отчете. Рыночная оценка квартиры нужна в случаях, когда квартира закладывается в залог либо же когда квартира является предметом спора о разделе имущества. Банк или суд непременно потребуют независимую экспертную оценку, для проведения которой нужно обратиться к оценщику. Для целей оценки необходимо представить правоустанавливающие документы. Цена квартиры в первую очередь зависит от колебания цен на рынке недвижимости. Оценочная стоимость квартиры зависит от многих факторов, учитываются все особенности, влияющие на спрос недвижимости. Аналоговые по всем параметрам квартиры, находящиеся в разных районах, могут отличаться по цене.

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Заказать новую работу Оглавление Введение………………………………………………………………………… 3 1. Теоретические основы оценки недвижимости при ипотечном кредитовании……………………………………………………………………6 1. Ипотечное кредитование: понятие, сущность, особенности реализации……………………………………………………………………..

5.6. Основные подходы оценки недвижимости

Оценка недвижимости при разделе имущества по запросу Ответы на популярные вопросы: Как быстро будет готов отчет об оценке недвижимости? Срок выполнения работ зависит от объекта недвижимости и может занимать от рабочих дней и более. Наша компания стремится работать максимально оперативно и не затягивает со сроками. Видео кликните для воспроизведения. Вы можете предварительно рассчитать стоимость объекта недвижимости?

Общая площадь введенного жилья в январе — марте года в Казахстане составила 1, миллиона м 2. Согласно статистическим данным на строительство жилья было направлено миллиардов тенге. Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита Заемщик обязан использовать объект таким образом, чтобы получаемый от недвижимости доход был достаточным для: Поэтому при принятии решения о привлечении ипотечного кредита необходимо проведение оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе. Это, в свою очередь, требует анализа таких факторов, как: Меняя один из этих параметров, могут быть существенно изменены и сами условия кредитования, что немало важно для заемщика, желающего получить в свое владение недвижимость. А это значит, что есть быстрое, корректное и недорогое решение поставленной задачи. Функционально, в нашей оценочной компании мы различаем три направления оценки.

Как выбрать организацию, оценивающую недвижимость для ипотеки Механизм оформления ипотечного кредита состоит из нескольких этапов: Первоначально будущему заемщику понадобится собрать необходимый пакет документов для того чтобы финансово-кредитное учреждение рассмотрело его кандидатуру в качестве клиента. После того как банк предварительно одобрил потенциального заемщика, он устанавливает приблизительную сумму, которую готов предоставить в качестве займа для приобретения недвижимости квартиры. Только после прохождения этих 2 этапов, следует заниматься главным — подбором подходящей недвижимости. Здесь есть важный нюанс — квартира должна устраивать по всем параметрам не только заемщика, но и банк в качестве залога. Согласно условию ст. По ее определению расходы в полной мере ложатся на плечи заемщика. Личное дело каждого заемщика, услугами какого оценщика он воспользуется. В большинстве случаев банк имеет собственный список оценочных организаций, который предлагается к ознакомлению заемщику. Этим оценщикам банк оказывает безоговорочное доверие, и клиенту предстоит выбрать кого-то из них.

Следует отметить, что для банка-кредитора это тоже один из ключевых вопросов. В конечном счете именно от рыночной стоимости объекта зависит сумма средств, которая будет выдана заемщику. По этой причине со стороны банка одним из обязательных условий является независимая оценка.

Полезное видео: Оценка недвижимости: как узнать сколько стоит квартира?
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев.